GESCHREVEN DOOR | Jill Driessen, februari 2023
Indien je eigenaar bent van een woning welke bestemd is voor de verhuur worden er vaak verschillende termen gebruikt. Eén daarvan is het bruto aanvangsrendement, vaak afgekort tot BAR.
Voor een financiering van een beleggingswoning berekent taxateur de marktwaarde in verhuurde staat. De basis voor de marktwaarde in verhuurde staat is de markthuur (bepaalde door de taxateur) gecombineerd met de contracthuur, indien het object reeds is verhuurd. Voor een marktwaarde in verhuurde staat is de rekensom:
Markthuur X bruto aanvangsrendement = marktwaarde in verhuurde staat
Eerder hebben wij al uitgelegd hoe wij de markthuur bepalen. Indien dit bekent is, dient de taxateur het bruto aanvangsrendement te bepalen. Belangrijk is om te weten wat een bruto aanvangsrendement nu eigenlijk is. Het bruto aanvangsrendement is het rendement, zonder aftrek van eventuele exploitatiekosten, wat men bereid is te betalen bij aanvang van een transactie. Eigenlijk is het bruto aanvangsrendement een percentage die de verhouding aangeeft tussen de jaarlijks huurinkomsten en de daadwerkelijke investering. Aan de hand van de BAR kan eenvoudig het rendement en het risico van objecten onderling worden vergeleken. Hierbij geldt doorgaans hetzelfde principe als bij andere beleggingen: hoe hoger het verwachte rendement (BAR), des te hoger het risico. En dat geldt uiteraard ook omgekeerd.
Als voorbeeld, de BAR in het centrum van Amsterdam ligt lager (= minder risico) dan bijvoorbeeld het rendement van een appartement in een klein dorp. Dit betekent dat indien voor beide plaatsen de markthuur gelijk zou liggen, de marktwaarde in verhuurde staat in Amsterdam hoger zou zijn, daar de beleggers daar bereid zijn een lager rendement te hanteren, vanwege o.a. het risico. De BAR methode is een relatief eenvoudige methode voor het berekenen van de vastgoedwaarde. Taxateurs gebruiken over het algemeen meerdere rekenmethoden om een waarde te berekenen.
Daarna is de vraag hoe een taxateur de BAR berekent. Een taxateur gaat op zoek naar referenties. Idealiter betreffen dit transacties van beleggingsobjecten, welke in verhuurde staat zijn verkocht. Indien de contracthuur en de transactieprijs bekend is, kan de taxateur het bruto aanvangsrendement berekenen. Als voorbeeld; taxateur vindt een referentie welke verhuurd is voor € 1.000,- per maand (€ 12.000,- per jaar). Genoemde huurprijs betreft de kale huurprijs. Uit onze gegevens blijkt dat dit object verkocht is voor € 300.000,-. Het bruto aanvangsrendement wordt dan als volgt berekent:
€ 12.000,-
€ 300.000,- = 4%.
In de praktijk horen wij vaak ook dat men het niet heeft over een bruto aanvangsrendement, maar over een kapitalisatiefactor, hetgeen beide met elkaar in verbinding staat. Indien men spreekt over een kapitalisatiefactor bedoelt men hoeveel keer de jaarhuur de marktwaarde in verhuurde staat is. Indien bovenstaand voorbeeld wordt gehanteerd is de kapitalisatiefactor 25. Dit bereken je door de transactieprijs te delen door de jaarhuur, zie onderstaand voorbeeld.
€ 300.000,-
€ 12.000,- = 25.
Wat verder nog belangrijk is om te weten is dat een marktwaarde in verhuurde staat van een woning, op basis van bovenstaande methodiek, in principe niet hoger kan zijn dan wanneer het object leeg verkocht zal worden. Deze vrije verkoopwaarde noemt men in de taxaties vaak de leegwaarde. Stel dat het object uit bovenstaande berekening zonder huurders € 280.000,- zou opbrengen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit ook een inschatting is van de taxateur op basis van referenties. Indien dit het geval is, kan de marktwaarde in verhuurde staat niet hoger zijn dan € 280.000,-, ook al zou het op basis van de berekening met de BAR/kapitalisatiefactor wel kunnen. In dit geval wordt de marktwaarde in verhuurde staat dan gedrukt door de leegwaarde. Er zijn uitzonderingen waarbij de marktwaarde in verhuurde staat wel hoger kan zijn dan de leegwaarde. Vaak is dan sprake van een bijzondere vergunning, bijvoorbeeld de “oude” vergunningen met betrekking tot woningdelen in de gemeente Amsterdam.
Voor meer informatie neem contact op met één van onze taxateurs.