PERSBERICHT | MAANDAG 5 JAN ’26
Per 1 januari 2026 treden opnieuw diverse wijzigingen in werking binnen het Nederlandse huurrecht. Deze wijzigingen hebben gevolgen voor huurprijzen, huurverhogingen, de toepassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS), de huurtoeslag en de wijze waarop servicekosten mogen worden doorbelast.
Opvallend is dat de stijging van de maximale huren voor sociale huur (143 WWS‑punten) en middenhuur (186 WWS‑punten) is afgetopt op maximaal 3,65%, terwijl dit feitelijk respectievelijk 4,1% en 6,1% zou moeten zijn volgens de door de overheid bepaalde huurverhogingsclausules. Hiermee worden deze maximale huren dus alsnog afgetopt. Hieronder zetten wij de belangrijkste aandachtspunten voor je op een rij.
Huurverhogingen 2026 per huursector
Voor het jaar 2026 gelden opnieuw wettelijk vastgestelde maximale huurverhogingspercentages, afhankelijk van het segment waarin de woning valt:
Sociale huur:
Voor gereguleerde sociale huurwoningen mag de huur per 1 juli 2026 met maximaal 4,1% worden verhoogd, tenzij sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor huren lager dan € 350 geldt een maximale verhoging van € 25. Dit segment is wettelijk begrensd en gekoppeld aan het woningwaarderingsstelsel. Ook hier geldt dat het maximum niet automatisch betekent dat deze verhoging altijd mag worden toegepast; contractuele afspraken en wettelijke voorwaarden blijven leidend.
Middenhuur:
Voor woningen die vallen in het middensegment geldt in 2026 een maximale huurverhoging van 6,1% vanaf 1 januari 2026, tenzij deze woningen zijn geprijsd op 186 WWS‑punten. In dat geval mag de maximale verhoging niet hoger zijn dan 3,65%. Dit segment is wettelijk begrensd en gekoppeld aan het woningwaarderingsstelsel. Ook hier geldt dat het maximum niet automatisch betekent dat deze verhoging altijd mag worden toegepast; contractuele afspraken en wettelijke voorwaarden blijven leidend.
Dit impliceert dat binnen het gereguleerde segment een extra aftopping plaatsvindt, waardoor met name nieuwbouwwoningcomplexen met gereguleerde middenhuurwoningen minder interessant kunnen worden voor beleggers, omdat het exploitatierendement hiermee onder druk komt te staan.
Vrije sector:
Voor zelfstandige woningen in de vrije sector geldt per 1 januari 2026 een maximale huurverhoging van 4,4%. In principe blijft het contract leidend: als het contract een lagere huurverhoging voorschrijft dan 4,4%, moet de contractueel afgesproken verhoging worden toegepast. De wettelijke maximale verhoging van 4,4% is dus een bovengrens, niet automatisch het nieuwe verhogingspercentage.
De maximale huurprijzen binnen het WWS stijgen in 2026 slechts met 3,65%, waardoor niet elke woning de volledige huurverhoging mag doorvoeren.
Wijzigingen woningwaarderingsstelsel (puntentelling)
Per 1 januari 2026 zijn de huurprijsgrenzen opnieuw geïndexeerd op basis van het woningwaarderingsstelsel:
- De bovengrens van de sociale huursector ligt bij 143 punten, met een maximale huurprijs van €932,93 per maand.
- Woningen met 144 tot en met 186 punten vallen in het middenhuursegment, met een maximale huurprijs tot €1.228,07 per maand.
- Woningen met meer dan 186 punten behoren tot de vrije sector.
Opvallend is echter dat de huurprijs die hoort bij het WWS-puntenaantal voor 2026 slechts met 3,65% stijgt. Dit betekent dat woningen die in 2025 al de maximale huur voor hun puntenaantal hadden, en waarvan het WWS-puntenaantal in 2026 gelijk blijft, niet de volledige 4,1% of 6,1% mogen verhogen.
Het wettelijke maximale percentage is dus niet automatisch toepasbaar; de verhoging moet altijd worden getoetst aan het maximale huurbedrag dat bij het specifieke puntenaantal hoort.
Nieuwbouwopslag middenhuurappartementen
Voor appartementencomplexen die dit jaar worden opgeleverd of waarvoor dit jaar wordt gestart met de bouw, blijft de 10% nieuwbouwopslag van toepassing. Deze opslag mag gedurende een periode van 20 jaar bovenop de maximale middenhuur worden berekend. De looptijd van deze 20 jaar vangt aan op het moment dat de woning voor het eerst in gebruik wordt genomen (eerste verhuur).
Voor toepassing van de nieuwbouwopslag gelden de volgende voorwaarden:
- Het appartement moet op basis van de WWS-puntentelling binnen het middensegment vallen, met een score tussen de 144 en 186 punten.
- De middenhuurwoning moet na 1 juli 2024 (de inwerkingtredingsdatum van de wet) in gebruik zijn genomen én de bouw van de woning moet zijn gestart vóór 1 januari 2028.
- De verhuurder moet bij het aangaan van de huurovereenkomst kunnen aantonen dat aan deze voorwaarden is voldaan, waaronder de puntentelling en de relevante data van bouwstart en ingebruikname.
Wijziging servicekosten en btw
Een belangrijke wijziging per 2026 (over de afrekening van 2025) betreft de doorbelasting van servicekosten:
- Servicekosten mogen in beginsel alleen nog exclusief btw aan huurders worden doorbelast.
- Het doorbelasten van servicekosten inclusief btw is uitsluitend toegestaan indien een vooraf vastgesteld wettelijk minimumpercentage van de huurders hier expliciet mee heeft ingestemd (bijvoorbeeld via instemming van de bewonerscommissie of een gekwalificeerde meerderheid).
- Indien deze instemming ontbreekt, dient de verhuurder de btw zelf te dragen en mogen alleen de netto servicekosten worden doorbelast.
Huurtoeslag
De regels voor huurtoeslag worden eenvoudiger waardoor meer huurders in aanmerking komen. Belangrijkste punten:
- Huurders met een laag inkomen en hoge huur
Huurders met een huur boven de € 932,93 kunnen huurtoeslag aanvragen. - Jongeren onder 21 jaar
Jongeren onder 21 jaar kunnen huurtoeslag aanvragen als hun huur hoger is dan € 498,20. Zij ontvangen huurtoeslag alleen over het deel van de huur tot € 498,20, minus de eigen bijdrage. - Volledige huurtoeslag vanaf 21 jaar
Jongeren krijgen vanaf 21 jaar recht op volledige huurtoeslag. - Servicekosten
Voor bewoners van appartementen vervalt de toeslag voor vier specifieke soorten servicekosten (schoonmaak en elektriciteit algemene ruimtes, huismeester en recreatieruimtes) die voorheen konden worden opgegeven bij de huurtoeslag. Alleen de kale huur wordt meegenomen voor de toeslagberekening.