GESCHREVEN DOOR | MARC VAN DE KAMPEN
De commerciële vastgoedmarkt ondergaat momenteel ingrijpende veranderingen en kent diverse uitdagingen. In deze nieuwsbrief brengt FRIS Bedrijfsmakelaars u graag op de hoogte van de actuele ontwikkelingen die de huidige kantorenmarkt kenmerken, waaronder inflatie en indexeringen, stijgende rentetarieven en duurzaamheid/ESG. Maar eerst werpen we graag een blik op de regionale marktsituatie in Amsterdam Zuidoost.
Regionale marktanalyse
In de dynamische Amsterdamse vastgoedmarkt is vastgoedontwikkeling in volle gang. Een voorbeeld bij uitstek hiervan is de omvangrijke gebieds-transformatie in Amsterdam Zuidoost, waar het van oudsher monofunctionele kantoorgebied de komende tijd verandert in een aantrekkelijk, levendig, groen en duurzaam gemengde stadswijk.
Tot 2040 worden zo’n 40.000 woningen bijgebouwd, worden vele duizenden vierkante meters winkel-, horeca- en kantoorruimte toegevoegd en zal de behoefte aan culturele instellingen en (maatschappelijke) voorzieningen toenemen.
Enkele grote ontwikkelingen in de nieuwe groene stadswijk Hondsrugpark in Zuidoost zijn:
- Spot Amsterdam – Hogehilweg (oplevering: Q3 2024)
- Brisk – Hettenheuvelweg (oplevering: Q2/Q3 2025)
- The Ensemble – Karspeldreef (oplevering: Q3 2025)
- Ruby Gardens – Hullenbergweg (oplevering: n.t.b.)
- Amstel Next – Hettenheuvelweg (oplevering: Q3 2024)
Kerncijfers voor Amsterdam Zuidoost:
- Aantal werkzame personen: ca. 87.000 (49% hiervan is werkzaam in een kantoor)
- Totale kantorenvoorraad in Amsterdam Zuidoost: ca. 1.000.000 m² vvo (verdeeld over 119 kantoren)
- Gemiddelde grootte kantoren in Amsterdam Zuidoost: ruim 8.500 m²
- Leegstand Amsterdam Zuidoost: ca. 72.900 m² vvo (7,3)%
- Regionale economische groei in 2022: 6,7%
- Verwachte regionale economische groei in 2023: 1,5%
(Bron: Monitor Kantoren Amsterdam medio 2022/ Gemeente Amsterdam)
Inflatie en indexeringen
Na een piek van 14,5% in september 2022 is de inflatie gedaald naar 3% in augustus 2023 (CBS, september 2023). De ECB blijft vasthouden aan haar doelstelling om de inflatie de komende jaren terug te brengen naar 2% in 2025. Als gevolg van de hoge inflatie zijn kantoorhuurders het afgelopen jaar geconfronteerd met aanzienlijke huurverhogingen.
Recentelijk heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag geoordeeld dat het toepassen van de standaard indexeringsclausule met het hoge CPI-cijfer als basis onrechtvaardig kan zijn. Het CBS heeft in 2022 erkend dat de huidige rekenmethode niet geschikt is voor extreme stijgingen van gas- en energieprijzen, wat heeft geleid tot een onjuiste weergave van het CPI. Vanaf juni 2023 zal een nieuwe rekenmethode worden toegepast, waardoor het CPI en daarmee de huurprijsverhoging aanzienlijk lager zullen uitvallen. De uitspraak van de voorzieningenrechter kan huurders die geconfronteerd worden met hoge huurprijsverhogingen aanmoedigen om in gesprek te gaan met hun verhuurders.
Stijgende rente
De Europese Centrale Bank (ECB) tracht met renteverhogingen de hoge inflatie te beteugelen. Op 14 september jl. heeft de ECB de rente voor de tiende keer op rij verhoogd, met een kwart procentpunt tot 4%. De ECB geeft aan dat hoewel de inflatie daalt, deze nog steeds te hoog is.
De gestegen rente heeft geleid tot hogere financieringskosten, wat de waarde van vastgoed onder druk zet en de vraag doet afnemen. In vergelijking met de eerste helft van 2022 is het beleggingsvolume in Nederlands vastgoed dit jaar afgenomen tot 5,7 miljard euro, ten opzichte van 9,3 miljard euro. (Bron: StiVAD)
Duurzaamheid/ESG
De kloof tussen duurzame kantoor- en bedrijfsruimtes en niet-duurzame panden wordt groter door de huidige energiecrisis. Er is een duidelijke groeiende vraag naar moderne kantoren op goede locaties met een laag energieverbruik. Vanwege het gebrek aan moderne, energiezuinige kantoren zijn huurders bereid om meer te betalen.
Bovendien zijn ESG-gecertificeerde kantoorgebouwen aantrekkelijker voor huurders, aangezien bedrijven steeds meer belang hechten aan duurzaamheidsdoelen, mede vanwege toenemende wettelijke verplichtingen. Daarbij geldt dat sinds 1 januari 2023 kantoorgebouwen groter dan 100 m² minimaal dienen te voldoen aan energielabel C.
Wij merken op dat veel kantoorhuurders op zoek zijn naar andere locaties en betere huisvesting, met name energiezuinige kantoren. Ondanks de opkomst van hybride werken is er tot nu toe geen significante afname van het gebruik van kantoorruimte geweest, voornamelijk omdat groei en uitbreiding bij kantoorgebruikers overheersen. De verwachting is echter dat in de komende jaren verschuivingen zullen plaatsvinden binnen organisaties die kantoorruimte huren, vooral vanwege kostenbesparingen (zoals voor energieverbruik) en het expireren van huurovereenkomsten.
FRIS Bedrijfsmakelaars
Als enige bedrijfsmakelaar gevestigd in Amsterdam Zuidoost kent FRIS deze markt als geen ander. Wij zijn actieve deelnemers in het netwerk van Zuidoost City en zijn daardoor volledig op de hoogte van alle ontwikkelingen in dit gebied. FRIS Bedrijfsmakelaars heeft een diepe kennis van de lokale markt in combinatie met een zeer groot internationaal netwerk, door partnerships met CORFAC en DIP. Met een bewezen track record dat gedurende ons 100-jarig bestaan is opgebouwd, kunt u vertrouwen op onze expertise en ervaring.
Wij onderscheiden ons door middel van een proactieve en persoonlijke aanpak vanuit een gerichte commerciële analyse door middel van o.a. doelgroepenselectie op basis van SBI-codes en bedrijfsomvang. Hierbij worden beproefde moderne marketingtools ingezet ter ondersteuning van de verhuuractiviteiten, zoals gerichte benadering van de doelgroepen via emailcampagnes en social media om proactief de te verhuren ruimten onder de aandacht te brengen.
Bij FRIS Bedrijfsmakelaars leggen we de nadruk op focus door slechts een beperkt aantal opdrachten tegelijkertijd aan te nemen. Hierdoor kunnen we onze aandacht en inzet richten op het succesvol verhuren of verkopen van uw vastgoed.
Neem gerust contact met ons op voor verdere informatie of om uw specifieke behoeften te bespreken.