Hoe werkt het woningwaarderingsstelsel?

In het huurprijzenrecht staan regels over de maximale huurprijs die een verhuurder voor zijn woning mag vragen; met betrekking tot de huurprijs, de servicekosten en de kosten voor de nutsvoorzieningen. Deze regels gelden alleen voor sociale woningen. Maar let op: elke woning kan een sociale huurwoning zijn! Dat hangt af van de puntentelling volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS), waarmee bepaald wordt wat de kwaliteit van een huurwoning precies is. Hoe meer punten, hoe hoger de kwaliteit en hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn.

Een zelfstandige woonruimte is een woning met een eigen toegangsdeur, woon(slaap)kamer, keuken en sanitaire ruimte. In het woningwaarderingsstelsel krijgen zelfstandige ruimtes onder andere punten voor:

• de oppervlakte van de woning
• het aantal door centrale- of stadsverwarming verwarmde vertrekken
• het energielabel
• de keukenuitrusting
• sanitaire voorzieningen
• grootte van balkon/tuin/terras
• soort woning (eengezins- of etagewoning)
• gehandicaptenvoorzieningen
• WOZ-waarde

Een woning kan ook uit onzelfstandige ruimtes bestaan die als zodanig verhuurd worden, namelijk zonder eigen toegang of eigen keuken en sanitaire voorzieningen. Kamerverhuur is daar een voorbeeld van. Elke stad heeft eigen regels voor woningdelen waar je als verhuurder op moet letten. Daarover lees je in dit artikel meer. Een onzelfstandige woonruimte krijgt punten voor:

• de oppervlakte van de kamer, keuken en verwarmde gemeenschappelijke vertrekken
• centrale verwarming, gaskachels of aansluitmogelijkheden hiervoor
• een eigen keuken of gedeelde keuken
• een eigen toilet of gemeenschappelijk toilet (bij gebruik door maximaal vijf huishoudens)
• eigen wastafel of gemeenschappelijke wastafel
• eigen douche of bad, of gemeenschappelijk gebruik hiervan (door maximaal acht huishoudens)

Voor onzelfstandige ruimtes bestaat géén ‘vrije sector’. Een onzelfstandige ruimte zal dan ook altijd onder de regels van het woningwaarderingsstelsel vallen.

Veel verhuurders weten niet dat hun woning volgens het WWS als een sociale huurwoning wordt aangemerkt, en verhuren de woning in de zogenaamde vrije sector. Het risico bestaat echter dat de huurder de prijs laat toetsen door de Huurcommissie om een verlaging op basis van het aantal punten te eisen. De huurder heeft hier na aanvang van de huurovereenkomst zes maanden de tijd voor. In een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft een huurder ten alle tijd het recht om huurverlaging bij de Huurcommissie te eisen.

Voor de verhuurder die onvoldoende op de hoogte is van het woningwaarderingsstelsel kan een dergelijke toetsing grote financiële gevolgen hebben. Op www.huurcommissie.nl kun je controleren of een specifieke woning als sociale huurwoning wordt bestempeld. Liever in de vrije sector? Verbeter dan de kwaliteit van de huurwoning! Denk bijvoorbeeld aan:

• een beter energielabel
• een langer aanrechtblad in de keuken
• een kookplaat met meer dan vier pitten
• een aparte koelkast
• het toevoegen van een vaatwasser
• het verzorgen van een douchebak met douchescherm in de badkamer

Er is nog een punt van aandacht voor verhuurders van woningen in het middensegment: de noodknop van minister Ollongren. Excessieve prijsstijgingen hebben huurwoningen in grote steden vrijwel onbereikbaar gemaakt voor starters en jonge gezinnen. Om het aantal middenhuurwoningen te vergroten wil minister Ollongren de aanvangshuurprijs reguleren.

>> Lees in dit artikel meer over het huidige plan van de minister!