Het woningwaarderingsstelsel in 2024, wat gaat er veranderen?

Het plan is om woningen tot 187 punten te reguleren. Wat betekent dit nu precies? Sinds 1 januari 2023 is de liberalisatiegrens vastgesteld op € 808,06 per maand. Dit correspondeert met 149 punten. Indien men voor een woning een puntentelling uitvoert en deze is 149 punten of hoger, valt de woning in de vrije sector. Indien dit het geval is, mag de verhuurder zelf bepalen welke huur betaald dient te worden voor de desbetreffende woning. Door de liberalisatiegrens op te trekken tot 187 punten zullen de huurprijzen van woningen tussen € 808,06 per maand tot € 1.026,71 per maand (anno juli 2022) ook vast komen te staan. Voor deze woningen mag de verhuurder dan niet meer zelf de huurprijs bepalen. De gereguleerde huur was al van toepassing op woningen tot de liberalisatiegrens.

In principe werkt het huurbeleid in Nederland zo dat een verhuurder en huurder zelf mogen overeenkomen welke (kale) huurprijs betaald dient te worden voor de woning. De hoogte van de huurprijs bepaalt dan of de woning een sociale huurwoning betreft of een woning in de vrije sector. Als huurder heb je echter het recht om, indien je een woning in de vrije sector huurt, je aanvangshuur te laten toetsen bij de Huurcommissie. Op dit moment is het zo dat je als huurder dit kan doen gedurende een bepaalde periode. Na het verstrijken van deze periode kan je niet meer naar de Huurcommissie stappen en is de overeengekomen huur leidend. Ook dit wil minister de Jonge aanpassen. Niet alleen een huurder kan de huur kan laten toetsen, maar er kan ook controle plaatsvinden vanuit de gemeente. Bij het overtreden van de regels kan hier voor de verhuurder dan ook een forse boete op staan.

Tevens wil minister de Jonge het verduurzamen stimuleren. Dit is terug te vinden in de nieuwe puntentelling. Concreet betekent dit dat een goed energielabel meer punten oplevert. Bij een slecht energielabel (E of lager) krijgt de woning minpunten. Daarbij zal de beoordeling van de buitenruimte anders worden ingericht. Momenteel wordt deze gewaardeerd op 2 punten per 25m². Dit zal worden verbetert waardoor de kwaliteit van de woning ten behoeve van de buitenruimte beter wordt beoordeeld.

Zullen de nieuwe regels dan ook gelden voor de reeds afgesloten huurcontracten? Daar lijkt het niet op. In de brief van 9 december 2022 geeft minister de Jonge aan dat deze nieuwe regels gelden voor nieuw afgesloten huurcontracten. Ervan uitgaande dat deze plannen per 1 januari 2024 ingaan betekent dit dus huurcontracten met deze ingangsdatum of later.

Daarbij wordt het volgende benoemd in de brief: “Naast het dwingend maken en moderniseren van het WWS, wil ik de jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment maximeren op de CAO-loonontwikkeling + 0,5%. Dit betekent dat verhuurders de maximale huurprijzen van lopende contracten in het middensegment maar beperkt mogen verhogen. Ten slotte wil ik gemeenten handvatten geven voor de toewijzing van middenhuurwoningen aan middeninkomens, maar daarbij ruimte laten voor lokale invulling. Hierdoor komen de middeninkomens uiteindelijk in de woningen die voor hen bedoeld zijn.”

Een laatste belangrijk punt welke aangestipt wordt in de brief is het maximaliseren van de WOZ-waarde. Nu is het zo dat de WOZ-waarde bij woningen met een puntenaantal 149 punten of meer voor maximaal 33% mag meetellen. Deze grens wil de minister ook optrekken naar 187 punten. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de woningen tussen 149 en 187 punten voor 100% zullen gaan  meetellen. In zogenaamde COROP-gebieden gelden hier nog verdere uitzonderingen op voor kleine woningen.