Het laatste nieuws vanuit taxatielandschap

Gefeliciteerd! Je bod is zojuist geaccepteerd en voor het aankopen van het vastgoed heb je een financiering nodig. Of, misschien heb je het object al in bezit, maar wil je herfinancieren. In beide gevallen heb je een taxatierapport nodig. Belangrijk is om te weten dat er in taxatieland eigenlijk twee type taxaties ten behoeve van financiering zijn. De eerste is aan te merken als een NWWI taxatie, ook wel een gevalideerde taxatie genoemd. De tweede is een zakelijke taxatie. Maar wat is nu eigenlijk het verschil?

In eerste instantie kan het onderscheid gemaakt worden op basis van het type vastgoed. Woningen vallen veelal onder het eerste type taxatie (NWWI) en commercieel vastgoed, denk hierbij aan een winkel of een kantoorruimte, vallen eigenlijk altijd onder een zakelijke taxatie. Echter, is dit onderscheid niet altijd zo eenvoudig te maken. Wat  als je een woning hebt aangekocht die je wilt verhuren? Dan wordt het vaak wat lastiger. Belangrijk om hierbij te weten is dat alle gecertificeerde taxateurs ingeschreven staan bij het NRVT. Het NRVT maakt onderscheid in verschillende kamers waar een taxateur ingeschreven kan staan. Zo heb je de kamer Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk en Agrarisch Vastgoed en de kamer met betrekking tot de WOZ. Een NWWI taxatie wordt altijd uitgevoerd door een taxateur die ingeschreven staat in de kamer wonen. Deze taxaties betreffen dan ook veelal taxaties van particulieren die een woning aankopen voor eigen gebruik. Echter, is het ook mogelijk om een NWWI taxatie aan te vragen met een zogenoemde marktwaarde in verhuurde staat. Hierbij dient de opmerking gemaakt te worden dat de meeste financiers niet akkoord gaan met een NWWI rapport voor een verhuurde woning.

Waarschijnlijk vraag je je nu af of je dan ook een zakelijke taxatie kan laten opstellen voor een beleggingswoning. Het antwoord is: ja, dit kan zeker. De taxateurs, waaronder wij bij FRIS, die staan ingeschreven in de kamer bedrijfsmatig vastgoed, mogen commercieel vastgoed taxeren. Hieronder vallen ook de woningen bestemd voor de verhuur. Als klant is het dan ook soms lastig om te achterhalen welke type taxatie je nu precies nodig hebt. Ons advies zou dan ook zijn om dit te overleggen met een financieel adviseur. De financieel adviseurs zijn vaak goed op de hoogte welke eisen een financier stelt aan een taxatierapport. Laat je dan ook goed informeren vooraf, dit scheelt een hoop gedoe achteraf. Mocht je er niet uitkomen, kun je altijd contact opnemen met de taxateurs van FRIS.

Stel je bent de trotse eigenaar van een woning welke je wilt gaan verhuren. Het lijkt dan heel aantrekkelijk om hier meerdere personen in te huisvesten, immers meer personen zou betekenen meer huur om te incasseren in vergelijking tot verhuur aan één huishouden. Echter, is dit wellicht toch minder rooskleurig dan op voorhand gedacht.

Buiten het feit dat de meeste gemeenten hun regels hierop aanpassen en het dus ook niet meer zomaar mogelijk is om dit te doen, zonder bijvoorbeeld een vergunning, dient men ook rekening te houden met de gebruikersintensiteit van de woning. Indien een woning door meerdere personen tegelijk wordt gebruikt, die geen huishouden vormen, zal dit gebruik een stuk intensiever zijn dan wanneer wordt verhuurd aan één huishouden. Dit betekent dat men hier wel rekening mee moet houden met de onderhoudskosten. Ondanks dat men over het algemeen een hogere huur kan realiseren, staan hier dus ook hogere onderhoudskosten tegenover.

In enkele gevallen kan het zeker wel lonen om te verhuren aan meerdere personen. Dit is voornamelijk afhankelijk van de gemeente waar het object gelegen is en welke regels daar gehanteerd worden.

Bij het taxeren van een woning die op een dergelijke manier wordt verhuurd, kijken wij naar de geldende regels in de betreffende gemeente en of het huidige gebruik volgens deze regels is toegestaan. Onze tip zou dan ook zijn, verdiep je in de regels en zorg dat je hieraan voldoet, dit voorkomt latere problemen. Houd echter wel ook rekening met de gebruikersintensiteit.

Sinds 1 januari jl. is de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd van 2% naar 8%, hetgeen een enorme run veroorzaakte op aankopen van bedrijfsmatig vastgoed, met name beleggingswoningen, in het laatste kwartaal van 2020. Deze aankopen dienden voor een groot deel ook gefinancierd te worden, waardoor wij, van FRIS taxaties, in het laatste kwartaal van 2020 een enorme hoeveel taxaties hebben uitgevoerd. De vraag die wij vaak kregen, maar ook bij ons zelf vaak opspeelde was dan ook:

“Wat heeft dit voor effect op de beleggingsmarkt in 2021?”.

Wij hadden zelf verwacht dat het eerste kwartaal van 2021 wat rustiger zou worden qua aanvragen. Niets bleek minder waar. De druk op de beleggingsmarkt blijft onverminderd hoog. Wel lijkt er een verschuiving plaats te vinden in de vraag naar taxaties. Waar, vooral in het vierde kwartaal van 2020, een enorme vraag was naar taxaties voor de financiering bij aankoop, zien wij nu een wat hogere vraag van taxaties voor de herfinanciering. Enerzijds zijn dit objecten die in 2020 zijn aangekocht met eigen middelen en in 2021 worden gefinancierd, anderzijds zien wij dat vastgoed eigenaren gaan wisselen van financier, of hun huidige financiering openbreken. Mocht u zelf opzoek zijn naar een taxatie voor herfinanciering, neem dan contact met ons op.

Een belangrijk onderdeel van een taxatierapport voor een woning bestemd voor de verhuur, is het bepalen van de markthuur. De eerste stap die wij daarin nemen, is bepalen of het object te verhuren valt in de vrije sector. Hiervoor dient een huurpuntentelling te worden opgesteld. Dit kan via de website van de Huurcommissie. Op basis van diverse factoren, zoals inbouwapparatuur, WOZ-waarde en vloeroppervlakte, krijgt het object een bepaald aantal punten. De overheid heeft vastgelegd waar de grens ligt voor een woning om te mogen worden verhuurd in de vrije sector, of, in de sociale huursector.

Wat wij vaak zien in de markt is dat men, ongeacht de uitkomst van de huurpuntentelling, het object te huur aanbiedt voor een vrije sector huur. Echter, kleven hier risico’s aan:

Indien een huurder een huurprijscheck laat uitvoeren door de huurcommissie en hier komt naar voren dat het object onterecht verhuurd is in de vrije sector, vervalt de vrije sector huur en dient de eigenaar te verhuren volgens het puntenstelsel. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de kans dat de huidige huurder vertrekt, minimaal is geworden, gezien de huidige woningnood. Ons advies is dan ook om vooraf een huurpuntentelling te maken om te bepalen of het object in de vrije sector verhuurd mag worden. Tevens kan er gekeken worden naar verschillende factoren, om na, al dan niet een verbouwing, het object toch verhuurbaar te krijgen in de vrije sector.