Het laatste nieuws vanuit taxatielandschap

Het zal niemand ontgaan zijn dat de rentes de afgelopen periode flink zijn gestegen. Zowel voor het afsluiten van een financiering voor het aankopen van een woning voor eigen gebruik als voor een woning bestemd voor de verhuur (buy-to-let) of ander zakelijk vastgoed. Wat heeft dit voor invloed op de markt en wat valt ons hierin op?

Belangrijk om te vermelden is dat wij ons in deze blog voornamelijk richten op de buy-to-let markt in de regio groot Amsterdam. Wat ons al geruimere tijd opvalt is dat voor beleggers de hoofdstad vaak niet meer interessant is om aan te kopen. Enerzijds kwam dit door de flink stijgende prijzen in Amsterdam, hierover later meer. Anderzijds is het door diverse regelgeving niet meer interessant om aan te kopen. Eén van de nieuwe regels is de opkoopbescherming waardoor beleggers objecten met een WOZ waarde lager dan € 512.000,- niet meer leeg kunnen aankopen om te verhuren. Hierdoor zagen wij dat de beleggers hun portefeuille opbouwen buiten Amsterdam. Interessante gebieden waren onder andere Zaandam, Diemen, Lelystad en Almere.

Echter, nu lijkt ook dat deze gebieden minder interessant worden. Dit komt vaak doordat de huuropbrengsten niet meer opwegen tegen de maandelijkse lasten. Een voorbeeld. Stel je koopt een pand aan voor € 500.000,- en je wilt 80% financieren. Je sluit dan een financiering af voor € 400.000,-. Indien je dit bedrag kan financieren voor 6% rente, dan zijn de rente lasten alleen al € 24.000,- per jaar. Dit betekent dat het object wat je gaat financieren voor meer dan € 2.000,- per maand zou moeten verhuren. Dit is niet altijd mogelijk, waardoor je opbrengsten dus lager zijn dan je lasten.

Wat verwachten wij dan in de markt? Hoewel de markt zich moeilijk laat voorspellen en wij helaas ook geen glazen bol hebben, willen wij toch een mogelijk toekomstscenario beschrijven. Wij verwachten dat er meer aanbod op de markt zal komen. Over het algemeen betekent meer aanbod op de markt een daling van de prijzen. Zoals reeds genoemd stegen de transactieprijzen van woningen in Amsterdam de laatste jaren onverminderd door. Volgens de laatste cijfers van het NVM lijkt echter het kantelpunt, ook in Amsterdam, te zijn bereikt. Ter illustratie als volgt; in het derde kwartaal van 2022 is de absolute transactieprijs per woning gedaald met circa 1% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022 is de daling ruim 8%. De absolute vraagprijs is ook afgenomen met circa 4% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2022 en het tweede kwartaal in 2022. Daarentegen is de doorlooptijd toegenomen met 16,5% ten opzichte van vorig jaar. Indien de rente blijft stijgen zullen de kosten voor beleggers stijgen. Als ook de huurinkomsten onder druk komen te staan vanwege de plannen van Hugo de Jonge is het mogelijk dat meer beleggers eieren kiezen voor hun geld en hun vastgoed willen verkopen.

Hoe de toekomst op langere termijn er uit gaat zien is voor ons ook koffie dik kijken. Blijft de rente stijgen, stabiliseert het of zal het weer zakken? Indien gewenst kunnen wij altijd met de klant meekijken naar wat wij denken dat de marktwaarde (in verhuurde staat) nu is. Hierbij willen wij tevens vermelden dat het nu ook mogelijk is om door ons een regulier taxatierapport op te laten maken, al dan niet NWWI gevalideerd en al niet in verhuurde staat. Neem contact met ons op voor de mogelijkheden en bijbehorende tarieven.

Het zal je, of je nu een belegger bent of niet, waarschijnlijk niet ontgaan zijn. Momenteel speelt er een hoop op de woningmarkt, waardoor beleggen in de zogenoemde buy-to-let woningen minder interessant is geworden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de opkoopbescherming of de mogelijke regulering van de huursector. Zien wij hier iets van terug in de markt? Ja, wel degelijk.

Wij merken dat de belegger wat terughoudender is geworden, ook mede gezien de stijgende rente. Betekent dit dat investeren in vastgoed dan helemaal niet meer interessant is voor de belegger? Zeer zeker niet. De woningmarkt lijkt dan wellicht minder interessant, ook de woningmarkt biedt nog mogelijkheden om te investeren.

Zo is bijvoorbeeld in de gemeente Amsterdam de opkoopbescherming niet van toepassing indien de woning reeds langer dan zes maanden is verhuurd. Dit maakt, als je het ons vraagt, de beleggingswoningen juist gewilder, daar er schaarste zal optreden. Er komen immers minder woningen bij bestemd voor de verhuur. Of dit ook een prijsopdrijvend effect zal hebben op de transactieprijzen voor verhuurde woningen zal de toekomst moeten uitwijzen. Daarbij zien wij toch ook wel een flinke stijging in de huurprijzen van de woningen in met name Amsterdam. Ook hier treedt schaarste op, doordat er minder huurwoningen aan de voorraad worden toegevoegd.

Als belegger is het natuurlijk ook mogelijk om niet in de woningmarkt te investeren, maar in andere markten. Denk hierbij aan kantoorruimte, bedrijfsruimte en winkelruimte. Voor een uitgebreide analyse over het eerste halfjaar verwijzen wij graag naar de “2022 Mid Year Market View”, welke HIER te downloaden is. Voor de taxatie van kantoorruimte, bedrijfsruimte, winkelruimte en meer kunt u ook bij FRIS Taxaties terecht.

Voor meer informatie kan uiteraard altijd contact opgenomen worden met mij, of één van mijn collega’s.  

Eerder hebben wij geschreven over het bruto aanvangsrendement. Echter, is het ook mogelijk om op basis van het netto aanvangsrendement een waardering af te geven. Wat is nu precies het verschil?

Het netto aanvangsrendement wordt berekent door de bruto jaarhuur te verminderen met de exploitatiekosten en eventuele kosten voor bijvoorbeeld erfpacht. Exploitatiekosten zijn kosten die jaarlijks terugkeren. Denk hierbij aan de OZB belasting, rioolbelasting, waterschapslasten, beheerkosten en onderhoudskosten/servicekosten van een VVE. Dit betreffen kosten welke voor rekening komen van de eigenaar. Indien een woning tevens is gelegen op erfpacht, dient hier ook rekening mee te worden gehouden. Een berekening van de waarde op basis van een netto aanvangsrendement geeft een schoner beeld dan op basis van een bruto aanvangsrendement. Echter, is het voor ons als taxateur vaak lastig om deze te berekenen bij referenties. Vaak is de data van referenties niet transparant, waardoor het voor een taxateur moeilijk is om de exploitatiekosten te berekenen van een referentie en daarmee het netto aanvangsrendement te bepalen. Daarom worden bij referenties vaak bruto aanvangsrendementen weergegeven.

Als eigenaar van een beleggingswoning is het belangrijk om het vastgoed goed te onderhouden. Een goed onderhouden appartement heeft vermoedelijk een hogere marktwaarde dan een appartement met achterstallig onderhoud. Of dit altijd zo is, is echter de vraag. 

Stel, je bent de eigenaar van een appartement welke goed onderhouden is, maar een gedateerde afwerkstaat kent. Als je huurders het object verlaten lijkt dit de uitgelezen kans om eens grondig te investeren in het appartement en op deze manier een waardestijging te bewerkstelligen. Echter blijkt dit in de praktijk vaak niet zo rooskleurig te zijn als men denkt.

Over het algemeen valt wel te zeggen dat een investering gelijk staat aan een stijging in waarde. Door diverse oorzaken, bijvoorbeeld de gestegen bouwkosten en schaarste van materialen, betekent dit niet direct een hogere stijging dan de investering. Met andere woorden, indien je € 20.000,- investeert in een object, wil dit niet direct zeggen dat de waarde eveneens met € 20.000,- of meer stijgt.

De belangrijkste vraag voor een marktwaarde in verhuurde staat is wat deze investering voor gevolgen heeft voor de markthuur. Uit de praktijk horen en zien wij wisselende scenario’s. Waar de woningnood minder hoog is, zie je vaak wel dat een renovatie kan leiden tot een hogere markthuur dan zonder renovatie. Indien het bruto aanvangsrendement gelijk blijft betekent dit dan ook een stijging voor de marktwaarde in verhuurde staat. Echter zien wij ook vaak dat een dergelijke investering, mede door het gebrek aan woonruimte, slechts een minimale stijging teweeg brengt van de markthuur. Indien de BAR dan ook gelijk blijft, zal de waarde iets toenemen, maar waarschijnlijk minder hard dan de kosten van de investering.

Wellicht dat een rekenvoorbeeld meer duidelijkheid biedt.

Oude situatie, gedateerde afwerkstaat: Markthuur: € 1.250.- per maand. BAR: 5%. De marktwaarde in verhuurde staat zal dan € 300.000,- zijn. Stel er wordt voor € 50.000,- geïnvesteerd. Op basis van referentie onderzoek komt taxateur tot de conclusie dat de markthuur nu € 1.300,- per maand zal zijn. De BAR blijft gelijk. De marktwaarde in verhuurde staat is dan € 312.000,-. De leegwaarde, dus zonder huurders, zou echter wel flink kunnen zijn toegenomen.  De investering heeft dan wel voor een stijging in de marktwaarde verhuurde staat gezorgd, deze is echter lager dan de investering zelf. Stel dat het appartement ergens anders is gelegen en uit referentie onderzoek blijkt dat na investering de markthuur € 1.500,- zal zijn. Als dan ook het BAR gelijkt blijft, zal de waarde stijgen tot € 360.000,-. De stijging in waarde is dan hoger dan de investering.

Het is dus eigenlijk per casus apart te beoordelen of de waardestijging van de investering gelijk staat of hoger is dan de investering zelf. Indien men van één verhuurbare unit meerdere units maakt, zal dit wel degelijk gevolgen hebben voor de marktwaarde in verhuurde staat. Hier volgt later meer informatie over. Voor meer informatie kan altijd contact worden opgenomen met onze taxateurs.

Indien je eigenaar bent van een woning welke bestemd is voor de verhuur worden er vaak verschillende termen gebruikt. Eén daarvan is het bruto aanvangsrendement, vaak afgekort tot BAR.

Voor een financiering van een beleggingswoning berekent taxateur de marktwaarde in verhuurde staat. De basis voor de marktwaarde in verhuurde staat is de markthuur (bepaalde door de taxateur) gecombineerd met de contracthuur, indien het object reeds is verhuurd. Voor een marktwaarde in verhuurde staat is de rekensom:

Markthuur * bruto aanvangsrendement = marktwaarde in verhuurde staat

Eerder hebben wij al uitgelegd hoe wij de markthuur bepalen. Indien dit bekent is, dient de taxateur het bruto aanvangsrendement te bepalen. Belangrijk is om te weten wat een bruto aanvangsrendement nu eigenlijk is. Het bruto aanvangsrendement is het rendement, zonder aftrek van eventuele exploitatiekosten, wat men bereid is te betalen bij aanvang van een transactie. Eigenlijk is het bruto aanvangsrendement een percentage die de verhouding aangeeft tussen de jaarlijks huurinkomsten en de daadwerkelijke investering. Aan de hand van de BAR kan eenvoudig het rendement en het risico van objecten onderling worden vergeleken. Hierbij geldt doorgaans hetzelfde principe als bij andere beleggingen: hoe hoger het verwachte rendement (BAR), des te hoger het risico. En dat geldt uiteraard ook omgekeerd.

Als voorbeeld, de BAR in het centrum van Amsterdam ligt lager (= minder risico) dan bijvoorbeeld het rendement van een appartement in een klein dorp. Dit betekent dat indien voor beide plaatsen de markthuur gelijk zou liggen, de marktwaarde in verhuurde staat in Amsterdam hoger zou zijn, daar de beleggers daar bereid zijn een lager rendement te hanteren, vanwege o.a. het risico. De BAR methode is een relatief eenvoudige methode voor het berekenen van de vastgoedwaarde. Taxateurs gebruiken over het algemeen meerdere rekenmethoden om een waarde te berekenen.

Daarna is de vraag hoe een taxateur de BAR berekent. Een taxateur gaat op zoek naar referenties. Idealiter betreffen dit transacties van beleggingsobjecten, welke in verhuurde staat zijn verkocht. Indien de contracthuur en de transactieprijs bekend is, kan de taxateur het bruto aanvangsrendement berekenen. Als voorbeeld; taxateur vindt een referentie welke verhuurd is voor € 1.000,- per maand (€ 12.000,- per jaar). Genoemde huurprijs betreft de kale huurprijs. Uit onze gegevens blijkt dat dit object verkocht is voor € 300.000,-. Het bruto aanvangsrendement wordt dan als volgt berekent:

 € 12.000,-
€ 300.000,-      = 4%.

In de praktijk horen wij vaak ook dat men het niet heeft over een bruto aanvangsrendement, maar over een kapitalisatiefactor, hetgeen beide met elkaar in verbinding staat. Indien men spreekt over een kapitalisatiefactor bedoelt men hoeveel keer de jaarhuur de marktwaarde in verhuurde staat is. Indien bovenstaand voorbeeld wordt gehanteerd is de kapitalisatiefactor 25. Dit bereken je door de transactieprijs te delen door de jaarhuur, zie onderstaand voorbeeld.

€ 300.000,-
€ 12.000,-      = 25. 

Wat verder nog belangrijk is om te weten is dat een marktwaarde in verhuurde staat van een woning, op basis van bovenstaande methodiek, in principe niet hoger kan zijn dan wanneer het object leeg verkocht zal worden. Deze vrije verkoopwaarde noemt men in de taxaties vaak de leegwaarde. Stel dat het object uit bovenstaande berekening zonder huurders € 280.000,- zou opbrengen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit ook een inschatting is van de taxateur op basis van referenties. Indien dit het geval is, kan de marktwaarde in verhuurde staat niet hoger zijn dan € 280.000,-, ook al zou het op basis van de berekening met de BAR/kapitalisatiefactor wel kunnen. In dit geval wordt de marktwaarde in verhuurde staat dan gedrukt door de leegwaarde. Er zijn uitzonderingen waarbij de marktwaarde in verhuurde staat wel hoger kan zijn dan de leegwaarde. Vaak is dan sprake van een bijzondere vergunning, bijvoorbeeld de “oude” vergunningen met betrekking tot woningdelen in de gemeente Amsterdam.

Voor meer informatie neem contact op met één van onze taxateurs.

Gefeliciteerd! Je bod is zojuist geaccepteerd en voor het aankopen van het vastgoed heb je een financiering nodig. Of, misschien heb je het object al in bezit, maar wil je herfinancieren. In beide gevallen heb je een taxatierapport nodig. Belangrijk is om te weten dat er in taxatieland eigenlijk twee type taxaties ten behoeve van financiering zijn. De eerste is aan te merken als een NWWI taxatie, ook wel een gevalideerde taxatie genoemd. De tweede is een zakelijke taxatie. Maar wat is nu eigenlijk het verschil?

In eerste instantie kan het onderscheid gemaakt worden op basis van het type vastgoed. Woningen vallen veelal onder het eerste type taxatie (NWWI) en commercieel vastgoed, denk hierbij aan een winkel of een kantoorruimte, vallen eigenlijk altijd onder een zakelijke taxatie. Echter, is dit onderscheid niet altijd zo eenvoudig te maken. Wat  als je een woning hebt aangekocht die je wilt verhuren? Dan wordt het vaak wat lastiger. Belangrijk om hierbij te weten is dat alle gecertificeerde taxateurs ingeschreven staan bij het NRVT. Het NRVT maakt onderscheid in verschillende kamers waar een taxateur ingeschreven kan staan. Zo heb je de kamer Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk en Agrarisch Vastgoed en de kamer met betrekking tot de WOZ. Een NWWI taxatie wordt altijd uitgevoerd door een taxateur die ingeschreven staat in de kamer wonen. Deze taxaties betreffen dan ook veelal taxaties van particulieren die een woning aankopen voor eigen gebruik. Echter, is het ook mogelijk om een NWWI taxatie aan te vragen met een zogenoemde marktwaarde in verhuurde staat. Hierbij dient de opmerking gemaakt te worden dat de meeste financiers niet akkoord gaan met een NWWI rapport voor een verhuurde woning.

Waarschijnlijk vraag je je nu af of je dan ook een zakelijke taxatie kan laten opstellen voor een beleggingswoning. Het antwoord is: ja, dit kan zeker. De taxateurs, waaronder wij bij FRIS, die staan ingeschreven in de kamer bedrijfsmatig vastgoed, mogen commercieel vastgoed taxeren. Hieronder vallen ook de woningen bestemd voor de verhuur. Als klant is het dan ook soms lastig om te achterhalen welke type taxatie je nu precies nodig hebt. Ons advies zou dan ook zijn om dit te overleggen met een financieel adviseur. De financieel adviseurs zijn vaak goed op de hoogte welke eisen een financier stelt aan een taxatierapport. Laat je dan ook goed informeren vooraf, dit scheelt een hoop gedoe achteraf. Mocht je er niet uitkomen, kun je altijd contact opnemen met de taxateurs van FRIS.

Stel je bent de trotse eigenaar van een woning welke je wilt gaan verhuren. Het lijkt dan heel aantrekkelijk om hier meerdere personen in te huisvesten, immers meer personen zou betekenen meer huur om te incasseren in vergelijking tot verhuur aan één huishouden. Echter, is dit wellicht toch minder rooskleurig dan op voorhand gedacht.

Buiten het feit dat de meeste gemeenten hun regels hierop aanpassen en het dus ook niet meer zomaar mogelijk is om dit te doen, zonder bijvoorbeeld een vergunning, dient men ook rekening te houden met de gebruikersintensiteit van de woning. Indien een woning door meerdere personen tegelijk wordt gebruikt, die geen huishouden vormen, zal dit gebruik een stuk intensiever zijn dan wanneer wordt verhuurd aan één huishouden. Dit betekent dat men hier wel rekening mee moet houden met de onderhoudskosten. Ondanks dat men over het algemeen een hogere huur kan realiseren, staan hier dus ook hogere onderhoudskosten tegenover.

In enkele gevallen kan het zeker wel lonen om te verhuren aan meerdere personen. Dit is voornamelijk afhankelijk van de gemeente waar het object gelegen is en welke regels daar gehanteerd worden.

Bij het taxeren van een woning die op een dergelijke manier wordt verhuurd, kijken wij naar de geldende regels in de betreffende gemeente en of het huidige gebruik volgens deze regels is toegestaan. Onze tip zou dan ook zijn, verdiep je in de regels en zorg dat je hieraan voldoet, dit voorkomt latere problemen. Houd echter wel ook rekening met de gebruikersintensiteit.

Sinds 1 januari jl. is de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd van 2% naar 8%, hetgeen een enorme run veroorzaakte op aankopen van bedrijfsmatig vastgoed, met name beleggingswoningen, in het laatste kwartaal van 2020. Deze aankopen dienden voor een groot deel ook gefinancierd te worden, waardoor wij, van FRIS taxaties, in het laatste kwartaal van 2020 een enorme hoeveel taxaties hebben uitgevoerd. De vraag die wij vaak kregen, maar ook bij ons zelf vaak opspeelde was dan ook:

“Wat heeft dit voor effect op de beleggingsmarkt in 2021?”.

Wij hadden zelf verwacht dat het eerste kwartaal van 2021 wat rustiger zou worden qua aanvragen. Niets bleek minder waar. De druk op de beleggingsmarkt blijft onverminderd hoog. Wel lijkt er een verschuiving plaats te vinden in de vraag naar taxaties. Waar, vooral in het vierde kwartaal van 2020, een enorme vraag was naar taxaties voor de financiering bij aankoop, zien wij nu een wat hogere vraag van taxaties voor de herfinanciering. Enerzijds zijn dit objecten die in 2020 zijn aangekocht met eigen middelen en in 2021 worden gefinancierd, anderzijds zien wij dat vastgoed eigenaren gaan wisselen van financier, of hun huidige financiering openbreken. Mocht u zelf opzoek zijn naar een taxatie voor herfinanciering, neem dan contact met ons op.

Een belangrijk onderdeel van een taxatierapport voor een woning bestemd voor de verhuur, is het bepalen van de markthuur. De eerste stap die wij daarin nemen, is bepalen of het object te verhuren valt in de vrije sector. Hiervoor dient een huurpuntentelling te worden opgesteld. Dit kan via de website van de Huurcommissie. Op basis van diverse factoren, zoals inbouwapparatuur, WOZ-waarde en vloeroppervlakte, krijgt het object een bepaald aantal punten. De overheid heeft vastgelegd waar de grens ligt voor een woning om te mogen worden verhuurd in de vrije sector, of, in de sociale huursector.

Wat wij vaak zien in de markt is dat men, ongeacht de uitkomst van de huurpuntentelling, het object te huur aanbiedt voor een vrije sector huur. Echter, kleven hier risico’s aan:

Indien een huurder een huurprijscheck laat uitvoeren door de huurcommissie en hier komt naar voren dat het object onterecht verhuurd is in de vrije sector, vervalt de vrije sector huur en dient de eigenaar te verhuren volgens het puntenstelsel. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de kans dat de huidige huurder vertrekt, minimaal is geworden, gezien de huidige woningnood. Ons advies is dan ook om vooraf een huurpuntentelling te maken om te bepalen of het object in de vrije sector verhuurd mag worden. Tevens kan er gekeken worden naar verschillende factoren, om na, al dan niet een verbouwing, het object toch verhuurbaar te krijgen in de vrije sector.