GESCHREVEN DOOR | Jill Driessen
Als vastgoedbelegger zullen de termen “zelfstandige” en “onzelfstandige” woonruimte je waarschijnlijk bekend in de oren klinken. Maar wat is nu eigenlijk het verschil tussen deze twee?
Een zelfstandige woonruimte is een woning met een eigen toegang en eigen keuken en toilet. Enkele voorbeelden zijn eengezinswoningen, appartementen, portiekwoningen, maisonnettes en galerijflats. Maar wat is dan nu een onzelfstandige woonruimte? Op het moment dat je geen eigen toegang hebt of de keuken of toilet wordt gedeeld, dan spreken wij over een onzelfstandige woonruimte. Het meest voorkomende voorbeeld is een kamer in een studentenhuis.
WWS zelfstandig
Nu dit verschil duidelijk is, wil ik graag wat dieper ingaan op de puntentelling die hierbij komt kijken. Als taxateur stel je namelijk eerst vast of het huidige gebruik van het object zelfstandig dan wel onzelfstandig is, om vervolgens de bijbehorende puntentelling uit te voeren. Hierbij zijn een paar verschillen, welke van grote invloed kunnen zijn op de marktwaarde in verhuurde staat van het object. Bij een puntentelling voor zelfstandige woonruimte wordt gekeken naar de vloeroppervlakte van de vertrekken. Hoe groot is de woonkamer, slaapkamer, badkamer etc. Aan de grootte worden dan punten toegekend. Een gang of een hal wordt hierbij niet gezien als een vertrek en levert dan ook geen punten op voor de grootte hiervan. Tevens wordt gekeken welke vertrekken verwarmd zijn, hoe deze verwarmd worden en beschikt het object over een buitenruimte. Indien de woning geen buitenruimte heeft, worden hier minpunten voor gegeven. Indien een balkon smaller is dan 1,5 meter breed, worden hier nul punten aan toegekend. Tevens zijn bij deze puntentelling de WOZ-waarde, energielabel en de kwaliteit van de woning belangrijk. Als taxateur kijk je dan naar de inbouwapparatuur van de keuken en hoe de badkamer is afgewerkt. Al deze componenten samen zorgen voor een totale puntenaantal welke correspondeert met een bepaalde huurprijs. Komt de puntentelling uit op 149 punten of meer, dan betreft de woning een vrije sector woning en mag de verhuurder, nu nog, zelf de huurprijs bepalen.
WWS onzelfstandig
Hoe zit dit dan met onzelfstandige woonruimte? Indien jij een pand hebt, welke je per kamer hebt verhuurd, is bovenstaande niet van toepassing. Als taxateur dien je dan te starten met een puntentelling voor onzelfstandige woonruimte. Bij een dergelijke puntentelling maakt het niet meer uit waar het pand gelegen is (WOZ-waarde), hoe energiezuinig deze is en hoe modern en luxe deze is afgewerkt. Er wordt eigenlijk alleen maar gekeken naar de oppervlakten van de gemeenschappelijke ruimten, en met hoeveel andere personen deze worden gedeeld en de grootte van je privé vertrekken. Kortom; bij een onzelfstandige woonruimte maakt het eigenlijk niet uit hoe modern en luxe de woning is, danwel is geïsoleerd en is gelegen. Dit resulteert dan ook vaak in een laag puntenaantal en bijbehorende huurprijs. Nu hoor ik jou als lezer denken; wat moet ik met deze informatie? Wat heel belangrijk is om te weten als eigenaar, is dat een huurder van een onzelfstandige woonruimte altijd naar de huurcommissie kan stappen om de huur te laten toetsen. Bij onzelfstandige woonruimte kent men het begrip vrije sector huur niet. Mijn ervaring is dat huiseigenaren contractueel vaak meer huur vragen per kamer dan mag op basis van de puntentelling. Dit bekent dat de eigenaar altijd risico loopt. Tevens dienen wij bij een taxatie te rekenen met de puntentelling huur, hetgeen dus vaak een lagere kasstroom betekent. Dit heeft vaak invloed op de waarde van het vastgoed, alsmede op de financierbaarheid.
Mijn advies is dan ook om goed te kijken naar wat je als eigenaar/belegger wil gaan verhuren en hoe dit zit met de bijbehorende regelgeving.