Een vergunning voor kamerverhuur in de hoofdstad, wat doet dat met de waarde?

Bij deze vorm van verhuur dien je in de eerste plaats rekening te houden met het beleid van de gemeente. Wanneer een woning wordt gedeeld door meer dan twee volwassenen is in de gemeente Amsterdam in beginsel een omzettingsvergunning nodig. Deze vergunning kan via de website van Amsterdam worden aangevraagd. De belangrijkste voorwaarden zijn:

1. Er moet een ruimtelijke indeling van de woning worden verstrekt;
2. Er is een gemeenschappelijke ruimte van ten minste 11 m2;
3. De woning voldoet aan de eisen voor brandveiligheid;
4. Er kan worden gemotiveerd dat de omzetting geen negatief effect heeft op de leefbaarheid;
5. Er moet een situatietekening worden verstrekt waaruit blijkt hoe de woning ligt ten opzichte van de directe omgeving;
6. Mogelijk aanvullende eisen ten aanzien van geluidsisolatie.

Soms proberen verhuurders een omzettingsvergunning te omzeilen met creatieve vormen van onderhuur. Maar let op: voor controles vanuit de gemeente Amsterdam geldt de feitelijke woonsituatie, niet de situatie zoals die in een huurcontract is opgesteld! Als eigenaar ben je bovendien altijd verantwoordelijk, ook als er onderverhuur plaats vindt zonder jouw toestemming. Het is daarom essentieel om de beleggingswoning regelmatig te inspecteren op (illegale) onderhuur.

Bij verhuur met kamervergunning is daarnaast de regelgeving volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) van belang. Deze puntentelling bepaalt de kwaliteit van de huurwoning en daarmee de maximale huurprijs. Het loont om als belegger kennis te hebben van het woningwaarderingsstelsel. Verhuur je een zelfstandige woonruimte? Dan is het gunstig om ervoor te zorgen dat de woonruimte in de vrije sector terecht komt, zodat je als verhuurder geen restricties hebt in de hoogte van de huurprijs.

Maar bij onzelfstandige woonruimtes bestaat geen onderscheid tussen een sociale en vrije sector: de eigenaar dient zich bij kamerverhuur altijd te houden aan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. De Huurcommissie kent echter in de puntentelling voor onzelfstandige woonruimte geen waarde toe aan de ligging van de kamer. Daarom wijken deze maximale huurprijzen doorgaans sterk af van de markthuur.

Onze taxateurs maken vaak mee dat de eigenaar van een beleggingswoning wel over een omzettingsvergunning beschikt, maar geen rekening houdt met de regelgeving van de Huurcommissie. Dat heeft invloed op de waardering van de woning.  De eigenaar vraagt bijvoorbeeld € 600,- aan huur per kamer, terwijl taxateurs moeten rekenen met een maximale huurprijs van € 400,- volgens het woningwaarderingsstelsel. Laten we in het voorbeeld uitgaan van een appartement met 3 slaapkamers, welke als zelfstandige woning aan een gezin verhuurd kan worden voor € 1.600,- per maand. De optelsom van de maximale huurprijzen van alle kamers (3x € 400,-) zou in het voorbeeld lager zijn dan de markthuur van het appartement als zelfstandige woonruimte. Gezien een eigenaar zich altijd te houden heeft aan de maximale huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel, wordt in de taxatieopdracht de contracthuur niet meegenomen. In bovengenoemd voorbeeld heeft kamerverhuur dan ook een negatieve impact op de waarde van het vastgoed.

Hoe is dit probleem op te lossen? Door de woning als zelfstandige ruimte aan een groep van bewoners te verhuren, in plaats van individuele kamercontracten op te stellen. Wanneer de woning als geheel (zelfstandige woonruimte) in de vrije sector kan worden verhuurd is het woningwaarderingsstelsel immers niet van toepassing. Uiteraard gelden er voorwaarden voor het verhuren van een woning als zelfstandige ruimte (zie artikel 3.1.1., lid 1 HvvA 2020). Ook is het van belang om in het huurcontract enkele bijzondere regelingen op te nemen zodat het contract niet als verkapt dienstverband wordt aangemerkt. Daarom adviseren wij om een dergelijk contract in samenspraak met een specialist op te stellen.

De regels met betrekking tot kamerverhuur zijn recentelijk verscherpt in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Hierdoor is bovengenoemd huurcontract aan een groep van bewoners niet in alle gevallen meer toegestaan.

Wat zijn de regels?

Vanaf 1 januari 2020

• Verdere verscherping van de vereisten omtrent de indeling van de kamers;
• Vereisten omtrent brandveiligheid;
• Bij 4 kamers aanvullende geluidseisen volgens NEN 5077 (vanaf 1 juli 2022). De coulanceregeling van 2019 voor geluidsisolatie voor 4 kamers wordt verlengd;
• Bij 5 kamers of meer aanvullende geluidseisen volgens NEN 5077 én melding brandveiligheid via het Omgevingsloket;
• In sommige gevallen is het nodig om een omgevingsvergunning aan te vragen.

Vanaf 1 april 2020

De regels die vanaf 1 januari 2020 gelden blijven actief, met als aanvulling daarop:

• Er mag maximaal 1 volwassene per kamer wonen. Of 2 volwassenen per kamer bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap;
• Iedere huurder moet een eigen huurcontract krijgen;
• Bij 7 kamers of meer verstrekt de gemeente alleen een vergunning indien de woning daar geschikt voor is. Ook moet de eigenaar aantonen dat de kamerverhuur geen invloed zal hebben op de leefbaarheid in de omgeving. Overigens kan de gemeente ook bij minder dan 7 kamers om een dergelijke verklaring vragen (zie 3.3.13 lid 2 onder c);
• Er geldt een wijk- en pandquotum.

Belangrijk

Is de vergunning voor 1 april 2020 aangevraagd maar na 1 april 2020 vergeven, dan gelden nog de regels ten tijde van de vergunningsaanvraag. Dit is gunstig, gezien met deze vergunning nog onder één huurcontract verhuurd mag worden. Dit raden wij dan ook ten allen tijde aan, om huurprijzen op basis van onzelfstandige woonruimte conform het woningwaarderingsstelsel te voorkomen.