De Nederlandse woningmarkt in 20Q3 – koopprijzen stijgen, huurprijzen dalen in de meeste gevallen.
Alle verwachtingen ten spijt – de prijzen op de Nederlandse koopwoningmarkt bereiken nieuwe records
Iedereen is benieuwd naar de ontwikkelingen en uitwerking van de tweede COVID-19 uitbraak en bijkomende maatregelen op de Nederlandse woningmarkt. Er heerst onzekerheid en dat brengt veel vragen met zich mee. Idealiter kunnen wij de ontwikkelingen op de woningmarkt voorspellen. Echter, zeker in deze situatie is het moeilijk te zeggen wat de reactie van de markt op de cijfers gaat zijn. Zo moest de ABN AMRO de voorspelling die zij eerder deden (een daling van 6% op de transactieprijzen) bijstellen. De prijzen van koopwoningen stegen namelijk onverminderd door. Wij kunnen hieruit concluderen dat schaarste op de woningmarkt dusdanig zwaar weegt, dat COVID-19 nauwelijks invloed lijkt te hebben op het prijsniveau.
Hoe kunnen we alsnog iets zeggen over de toekomst?
Dat doen we door te kijken naar wat er is gebeurd in het afgelopen kwartaal. Onderstaande grafieken geven de ontwikkelcijfers weer van de koop- en huurwoningmarkt in de door FRIS onderzochte steden en Nederland in 20Q3.
Figuur 1: Ontwikkeling prijs per m² op jaarbasis (20Q3 t.o.v. 19Q3)
Koopprijzen woningmarkt naar recordhoogtes
Figuur 1 geeft de prijsontwikkeling per m2 van huur- en koopwoningen op jaarbasis weer. Op de koopwoningmarkt zijn alle vierkante meterprijzen gestegen ten opzichte van 19Q3. De sterkste stijging is te zien in Utrecht. In deze stad is de koopprijs per m2 met 14,2% gestegen naar € 4.390. De steden met de laagste stijging zijn Leiden en Amsterdam, met respectievelijk 7,5% en 8%.
Figuur 2: Mediane transactieprijs per m² in 20Q3
De verwachte daling van de prijzen op de woningmarkt is daarmee niet uitgekomen. In tegenstelling: de prijzen[1] op de koopwoningmarkt zijn in alle door FRIS onderzochte steden[2] gestegen. Figuur 2 geeft een overzicht van de mediane transactieprijzen per m2 in 20Q3, waarbij Amsterdam ver uitsteekt met € 6.560. Als we kijken naar het aantal ‘overbiedingen’ (zie figuur 4), zien we dat in alle onderzochte steden (ruim) meer dan de helft van de transacties boven de vraagprijs verkocht wordt. Daarmee zien we dat de krapte op de markt enorm is. De door de NVM opgestelde krapte-indicator (figuur 3) laat zien uit hoeveel woningen een consument kan kiezen. Ook deze indicator laat eens temeer zien dat zolang er niet snel wordt bijgebouwd, de prijs op de koopwoningmarkt voorlopig niet gaat dalen.
[1] Stijging van de transactieprijs per m² vergeleken met 19Q3.
[2] Groot Amsterdam, Haarlem, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Almere, Leiden, Lelystad.
Figuur 3: Krapte-indicator NVM historisch laag in 20Q3
Figuur 4: Verhouding tussen vraag- en transactieprijs ('overbiedingen') in 20Q3
Aantasting woningmarkt gering
In onze Mid Year Market View hebben we reeds beschreven dat de aantasting van de coronacrisis op de woningmarkt gering lijkt te zijn. Er is nog steeds kapitaal ter beschikking en de transacties in nieuwbouw en bestaande bouw blijven op niveau. Ook is er nog geen sterk effect te zien in het prijsniveau. De nieuwe cijfers over 20Q3 geven geen directe aanleiding om te concluderen dat er een sterke trendbreuk met deze uitspraken is. Met name de woningmarkten van grotere steden in Nederland blijken nog steeds sterk stand te houden, voornamelijk op de koopwoningmarkt. Er is echter wel sprake van een dalend consumentenvertrouwen die de koopbereidheid en koopmogelijkheden negatief kunnen beïnvloeden. De effecten hiervan kunnen we nu nog niet waarnemen.
Risico’s overdrachtsbelasting
Ook zien we risico’s in het verhogen van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8%, die investeerders kan doen afschrikken. De verwachting is dat deze effecten volgend jaar waargenomen kunnen worden.
Expatmarkt afgenomen
Door de corona crisis zien we verder dat het aantal inwoners minder hard toeneemt, zeker in de hoofdstad. Tussen maart en augustus kromp de Amsterdamse bevolking met 1.900 personen, waar in de zelfde periode het jaar ervoor de bevolking nog steeg met 5.700 personen[1]. Deze bevolkingskrimp bestaat voor een groot deel uit vertrekkende expats. Dit heeft invloed op de woningprijzen in de hoofdstad, maar ook in andere steden. Vooral in het hogere segment zien we dat door het vertrekken van deze groep de prijzen dalen.
Gemêleerd beeld over prijzen op de huurmarkt in steden
Op de huurmarkt zien we een gevarieerder beeld, zie ook figuur 1. In de media werd gekopt dat de huurprijzen in de grote steden aan het dalen zijn. Uit de cijfers blijkt dit niet in alle gevallen zo te zijn. Zo is de huurprijs per m² per maand op jaarbasis in Utrecht bijvoorbeeld flink gestegen. Dit heeft te maken met de hoeveelheid transacties van nieuwbouwwoningen in het derde kwartaal van 2020. Ook zijn er naar verhouding meer woningen verhuurd in de duurdere wijken van de stad, zoals de Utrechtse wijken Zuidwest en West, waar in 19Q3 (toen er sowieso een dip zichtbaar was) veruit de meeste transacties in Leidse Rijn en Noordwest plaatsvonden. Ook is er een stijging van de maandhuur per m² zichtbaar in Almere en Rotterdam. In Amsterdam, Haarlem, Den Haag en de Zaanstreek zijn de huurprijzen per m² per maand gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Vooral in de wijken waar de mediane prijzen het hoogst lagen, zoals bijvoorbeeld de Amsterdamse grachtengordel, zien we dat de huurprijzen dalen. Dit kan toe te schrijven zijn aan de coronacrisis, waarmee vooral het duurdere segment van de huurwoningmarkt is geraakt, door onder andere vertrekkende expats.
Desalniettemin blijft de huurprijs in Amsterdam het hoogst, zoals in figuur 5 zichtbaar is.
[1] ING Economie, Bevolkingskrimp zet neerwaartse druk op Amsterdamse woningprijzen, 16-10-2020
Figuur 5: Mediane huurprijs per m² per maand in 20Q3
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel?
Wij helpen u graag. Vul onderstaand formulier in of bel ons direct.
Vul minimaal 2 karakters in
Dit veld is verplicht
Voer een geldig e-mailadres in
Voer een geldig telefoonnummer in
Contactpersoon
Doris Reehorst MSc
- Vastgoedadviseur
- T+31 (0)20 - 301 77 40
- M+31 (0)6 - 15 69 04 32
- Ed.reehorst@fris.nl